- Просмотров: 11326
Изменить можно любой объект недвижимости: от земельного участка до производственных помещений предприятия. Существует множество способов изменения объекта недвижимости, которые признаются законодательством основанием для государственной регистрации данных изменений.
Так, основанием для государственной регистрации изменения земельного участка может служить изменение его границ, а объект недвижимости чаще всего изменяется в связи с изменением его назначения.
Перепланировка является одним из способов изменения недвижимости. Сразу оговоримся, что здесь и далее, за исключением специально оговоренных случаев, термин «перепланировка» используется в широком смысле слова, то есть для обозначения:
Стоит иметь в виду, что «перепланировать» можно далеко не все виды объектов недвижимости. Изменить путем перепланировки можно лишь капитальное строение (здание, сооружение) и изолированное помещение (и то не всегда — рассмотрим дальше).
В свою очередь можно выделить различные виды капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений: административные, производственные и иные. На этом сайте рассматриваются вопросы, посвященные перепланировке некоторых видов жилых помещений.
Терминология
Архитектурный проект — архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические.
Жилое помещение — помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан.
Если воспользоваться «Единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества», то к жилымпомещениям можно отнести: квартиру, секцию (ячейку жилую) общежития, жилую комнату, специальное жилое помещение, здание блокированного жилого дома, здание одноквартирного жилого дома.
Заявители — лица (физические или юридические), выступающие инициаторами проведения мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах.
Инженерное оборудование — системы водоснабжения, канализации, мусороудаления, отопления, вентиляции, электроснабжения, связи и другие инженерные устройства и внутридомовые коммуникации, предназначенные для комфортного использования сооружения людьми и/или производственных надобностей.
Межкомнатная перегородка — вертикальное ограждение, разделяющее смежные комнаты в помещении и не воспринимающее нагрузку от других частей здания. Различают дощатые, каркасные, раздвижные, сплошные, стационарные и щитовые перегородки.
Назначение помещения — функциональная предопределенность использования помещения в соответствии с проектным решением, утвержденным в установленном порядке.
Несущая стена — это стена воспринимающая нагрузку от других частей здания, перекрытий и крыш и передающая ее вместе с собственной массой фундаментам.
Объект перепланировки — объект, который вы будете изменять: квартиру в многоквартирном жилом доме, квартиру в блокированном жилом доме и пр.
Законодательство предусматривает разные правила для перепланировки (реконструкции) в отношении жилых помещений в многоквартирных и в блоки-рованных (одноквартирных) жилых домах.
Сама по себе перепланировка (реконструкция) не должна менять целевого назначения объекта (если, конечно, местный исполнительный и распорядительный орган (далее — местный исполком) не принял решениеоб изменении назначения данного объекта недвижимости). Поэтому если вы производили строительные работыв квартире, то после перепланировки у вас должна остаться именно квартира, то есть все требования, предъявляемые законодательством, строительными нормами и правилами к квартире, должны соблюдаться (основные требования к квартирам смотрите в следующем разделе).
Переоборудование квартир — представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Перепланировка квартир — комплекс строительных работ, проводимых в отдельных помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки и предусматривающих полную или частичную замену ненесущих перегородок и пробитие проемов в ненесущих перегородках.
Переустройство помещений — проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях жилого здания мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и функционального назначения, а также их инженерного оборудования.
Понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках.
Планировка зданий — изображение в определенном масштабе его объемно-планировочной структуры в виде ортогональной проекции его горизонтального сечения на плоскость. Обычно положение горизонтальной плоскости сечения принимается в уровне несколько выше подоконника.
Такие изображения обязательны в каждом проекте здания, причем их количество должно быть достаточным для "прочтения" и однозначного понимания проектного замысла всего здания и возможности осуществления его в натуре; определенный порядок размещения в проектируемом или реконструируемом здании основных, вспомогательных, обслуживающих и коммуникационных помещений.
Помещение в жилом доме — объемно-пространственное образование в жилом здании, ограниченное перегородками, капитальными стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями, оборудованное в соответствии со строительными нормами и правилами для использования под определенное назначение, в том числе: жилое, нежилое и общего пользования.
Правоустанавливающая документация — документация, на основании которой возможно достоверно установить, что определенное физическое или юридическое лицо обладает правом собственности, правом аренды или иным имущественным правом на квартиру или нежилое помещение.
Разрешительная документация — комплект документов, оформляющий результаты предпроектной подготовки и являющийся основанием для оформления разрешения на осуществление работ по перепланировке или переоборудованию помещения.
Смежное помещение — помещение, соседнее с помещением, в котором проводится переустройство, и имеющее с ним общие конструктивные элементы (стены, перекрытия) и инженерные системы (отопление, вентиляция, газо- и водоснабжение).
Техническое заключение о состоянии объекта — составленный на основании инженерных изысканий документ, в котором говорится о возможности либо невозможности производства определенного вида перепланировки или переоборудования квартиры или нежилого помещения.
Управляющий жилым домом — лицо (физическое или юридическое), осуществляющее в силу закона или договора функции по управлению жилым домом, обеспечивая его сохранность и эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными требованиями.
О перепланировке
Научно-технический прогресс и уровень потребления шагают вперед. Они уже давно затронули сферу строительства.Мы все замечаем, что возводимые жилые дома, особенно в г. Минскеи областных центрах, становятся все красивее, приобретают более интересные формы и сильнее притягивают взгляд. Разумеется, совершенствуется и планировка внутри домов.
Многие сегодня отмечают, что жилые дома стали гораздо удобнее в отношении планировки, нежели в советские времена. Особенно если речь идет о домах улучшенной планировки. Однако не у всех хватает средств на приобретениеквартир в таких домах. А даже если и хватает, то нам все равно хочется устроить жилище по-своему. Хочется, придяв свою квартиру, почувствовать уют, ощутить тепло своего домашнего очага и воскликнуть: «Как хорошо все-таки дома!».
Многие удивляются выдумкам своих прогрессивных соседей, поражающим воображение внутренним интерьероми обустройством квартиры. Обилие совре¬менных строительных материалов иногда заставляет думать, что единственным препятствием на пути к созданию дома нашей мечты является недостаток де¬нежных средств для воплощения нашей неутомимой фантазии и фантазии наших супругов. Думать о все более витиеватых изменениях жилища нас заставляют и средства массовой информации: сколько новых и интересных дизайнерских решений можно увидеть в выходной день по телевизору…
При этом очень редко кто задумывается о том, что в данной ситуации нужно решить не только экономическиеи организационные вопросы, но и правовые. Далеко не все знают, что оформление необходимых документов, проведение перепланировки в соответствии с требованиями законодательства могут потребовать гораздо больше времени и усилий, чем работа дизайнера, закупка стройматериалов и проведение строительных работ.
Итак, если вы уже начали искать дизайнера по интерьеру, если уже заключили договор на поставку строительных материалов, остановитесь и, пока не поздно, прочитайте этот сайт!
Поскольку риски, связанные с вашей недвижимостью, несете вы сами, то необходимо знать, какие перепланировки вашей квартиры, одноквартирного или блокированного жилого дома запрещены, а какие требуют специальных разрешений и согласований, какие негативные последствия самовольного строительства могут для вас наступить. Возможно, данная информация внесет коррективы в ваши планы по переустройству жилого помещения.
Статья подготовлена на основе справочного издания (справочник-ориентир) «Перепланировка: советы юриста»Четвериков Д. Е., г. Минск, ООО «Агенство Владимира Гревцова», 2009 г.
